Докладчик: Петровский Андрей Викторович - и.о. руководителя управления контроля и надзора за долевым строительством министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.

 

В 2005 году на территории Самарской области обозначилась ситуа­ция, когда целый ряд строительных компаний, начавших строительство с привлечением денежных средств инвесторов, предприняли попытки самоликвидации или банкротства. В отношении учредителей и долж­ностных лиц данных организаций были возбуждены уголовные дела.

Это явилось наиболее ярким примером беспрецедентного наруше­ния прав граждан, заключивших договоры долевого участия в строи­тельстве, вызвавшим огромный общественный резонанс.

По поручению Правительства Самарской области 26 декабря 2005 года была создана рабочая группа по содействию в разрешении кон­фликтной ситуации, возникшей в связи с нарушением организациями-застройщиками условий заключения и выполнения договоров участия в долевом строительстве.

В рамках работы группы в январе 2006 года при Министерстве строи­тельства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области соз­дана постоянно действующая комиссия по управлению и контролю за ходом завершения строительства объектов долевого участия.

Рабочей группой велась работа по созданию реестров участников до­левого строительства, правоохранительным органам выделялись сред­ства из бюджета Самарской области на осуществление строительной и следственной (бухгалтерской) экспертиз проектной документации неза­вершенных строительством объектов.

Данные обстоятельства, а также результаты работы, проведенной ко­миссией, выявили наличие фактического нарушения прав граждан, про­исходившего в массовом порядке, наличие правового пробела в данной сфере отношений, а главное - отсутствие средств на завершение строи­тельства многоквартирных домов. Это повлекло, в свою очередь, необ­ходимость принятия на региональном уровне нормативного правового акта, направленного на защиту прав участников долевого строительства многоквартирных домов, пострадавших от действий застройщиков.

16 марта 2007 года Самарской губернской думой был принят Закон Самарской области «О мерах по защите прав участников долевого стро­ительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на терри­тории Самарской области», который определил способы защиты прав участников долевого строительства и гарантировал финансовую под­держку областного бюджета при завершении строительства многоквар-1 ирных жилых домов, подпадающих под действие данного закона.

Основные мероприятия по реализации указанного закона сводятся к следующему:

1. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее - министерство) определено уполномочен­ным органом на ведение реестра обманутых дольщиков. Постановле­нием Правительства Самарской области от 25.04.07 № 55 утверждены Правила ведения реестра участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области.

В рамках создания данного реестра был организован прием докумен­тов от граждан, посчитавших себя обманутыми дольщиками и претенду­ющих на получение государственной финансовой поддержки от Прави­тельства Самарской области. Документы сдавались в комиссию, которая работала на базе министерства при участии представителей отдела кри­миналистических экспертиз экспертно-криминалистического центра при Главном управлении внутренних дел по Самарской области, следствен­ной части Главного следственного управления при Главном управлении внутренних дел по Самарской области, следственного управления при Управлении внутренних дел по городскому округу Самара. Проверялись подлинность документов и наличие финансовых документов, подтверж­дающих оплату по договору участия долевого строительства застройщи­ку. По документам, вызывающим сомнения следственных органов, про­водились соответствующие экспертизы, после чего комиссия выносила заключение, согласно которому участника долевого строительства либо включали в реестр, либо отказывали в этом. Всего было рассмотрено бо­лее трех тысяч заявлений.

В соответствии с Законом Самарской области «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (об­манутых дольщиков) на территории Самарской области» на территории Самарской области реализуются меры государственной поддержки в от­ношении следующих категорий обманутых дольщиков:

- права, которых на объекты долевого строительства не зарегистри­рованы в установленном порядке и (или) застройщиком фактически не начато освоение земельного участка, предоставленного под возведе­ние объекта долевого строительства, либо освоение земельного участка приостановлено;

- права которых на объекты долевого строительства зарегистрирова­ны в установленном порядке, однако в отношении данных объектов не выданы разрешения о вводе их в эксплуатацию.

С учетом указанной формулировки в реестр участников долевого строительства попали объекты, по которым:

прокуратурой Самарской области выявлены факты несоблюдения застройщиками прав граждан, участвующих в долевом строительстве, а также законности осуществления деятельности по строительству много­квартирных домов;

в отношении руководителей организаций-застройщиков возбужде­ны уголовные дела, в рамках которых участники долевого строительства признаны потерпевшими;

имеются решения суда о введении процедуры банкротства в отно­шении организаций-застройщиков.

2. В соответствии с данными реестра обманутым дольщикам, права которых зарегистрированы на объекты незавершенного строительства, выделены субсидии из областного бюджета на завершение строительства многоквартирных домов. В данном случае необходимо отметить, что права на объекты незавершенного строительства и, соответственно, право на получение субсидии подтверждено решением суда о призна­нии права собственности на объекты незавершенного строительства.

По тем объектам, на которые права участников долевого строитель­ства не зарегистрированы, министерство выступило заказчиком строи­тельства за счет средств областного бюджета. После оформления всех необходимых разрешительных документов министерство заключит с участниками долевого строительства, включенными в реестр, договоры, по которым обязуется после завершения строительства безвозмездно передать построенные жилые помещения каждому обманутому доль­щику.

Всего под действие данного закона попали 25 многоквартирных до­мов на территории пяти городских округов Самарской области. В реестр обманутых дольщиков включено более 2500 участников долевого стро­ительства.

Для оптимизации работы по завершению строительства и составле­нию финансовой отчетности участники долевого строительства, права которых на объекты незавершенного строительства зарегистрированы в установленном законом порядке, создали товарищества собственни­ков жилья. До 01 января 2008 года десяти товариществам собственни­ков жилья для завершения строительства многоквартирных домов из бюджета Самарской области были выделены субвенции на сумму более 370 млн. руб. Собственники объекта незавершенного строительства по­сле регистрации договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора переуступили права по договору аренды созданным ТОК, после чего ТСЖ выступили застройщиками. Порядок выделения субси­дий (субвенций) регламентировался Постановлением Правительства Самарской области от 30.05.09 N571 «Об утверждении Порядка предо­ставления субсидий (субвенций) участникам долевого строительства (товариществам собственников жилья) многоквартирных домов на тер­ритории Самарской области».

В настоящее время указанные дома завершаются строительством. Один дом введен в эксплуатацию в 2008 году, остальные планируется ввести в эксплуатацию в текущем году.

По второй схеме, где министерство выступает заказчиком строитель­ства, на реализацию закона на территории только городского округа Са­мара уже затрачено более 336 млн рублей на проектно-изыскательские работы.

На завершение всего объема работ по проектированию и строитель­ству многоквартирных домов на территории только городского округа Самара, попавших под действие указанного выше закона, требуется еще около 30 млрд. рублей.

В целях возмещения затрат на строительство многоквартирных домов для обманутых дольщиков Правительством Самарской области принятию Постановление от 23.11.07 № 241 «Об утверждении Порядка возврата средств областного бюджета, использованных в целях реализации Закона Самарской области «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области».

Указанное постановление предполагает передачу свободных площа­дей в построенных многоквартирных домах в собственность Самарской области, а также необходимость заключения договоров «инвестирова­ния с участниками долевого строительства, не полностью оплатившими стоимость жилого помещения по договору долевого участия в строи­тельстве.

Однако следует отметить, что при реализации Закона Самарской об­ласти «О мерах по защите прав участников долевого строительства мно­гоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области» возникает ряд проблем.

Так, на сегодняшний день проблемным является вопрос привлечения денежных средств граждан, не полностью оплативших стоимость жило­го помещения по договору долевого участия в строительстве. Проблема заключается в том, что земельные участки для завершения строительства многоквартирных домов, где министерство является заказчиком, долж­но осуществляться на подрядную организацию, с которой министерство заключит государственный контракт, в безвозмездное срочное пользо­вание на срок строительства в соответствии со статьей 24 Земельного кодекса Российской Федерации. Однако указанная статья говорит о воз­можности предоставления земельного участка в безвозмездное срочное пользование лишь при условии финансирования строительства полно­стью за счет средств бюджета. Таким образом, в случае привлечения де­нежных средств граждан предоставление земельного участка возможно только в аренду по результатам аукциона, что не отвечает социальной направленности закона по обманутым дольщикам.

Определенные трудности возникают и с юридическими лицами, которые фактически также являются обманутыми дольщиками, но За­кон Самарской области «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на тер­ритории Самарской области» не регулирует вопросы передачи жилых и нежилых помещений юридическим лицам, поскольку Правительство Самарской области за средства налогоплательщиков не обязано возме­щать убытки, понесенные юридическими лицами в результате осущест­вления предпринимательской деятельности.

Вместе с тем, говоря о трудностях реализации закона, необходимо также учесть, что в настоящее время в условиях мирового финансового кризиса бюджет Самарской области был секвестирован, что влечет не­возможность обеспечения финансирования указанного проекта в пол­ном объеме.

Однако, учитывая социальную направленность политики самарского региона и государства в целом, Правительство Самарской области не от­казывается от реализации закона. Напротив, для удовлетворения нужд обманутых дольщиков в жилье в настоящее время разрабатываются но­вые механизмы привлечения средств инвесторов, что позволит снизить расходы областного бюджета и будет отвечать интересам участников долевого строительства и участников строительного рынка.

Рассматривая ситуацию по строительству жилья в целом, нельзя не отметить ряд возникающих проблем. Осложнения возникают в том слу­чае, когда практически завершенные строительством многоквартирные дома не могут быть введены в эксплуатацию по причине изменений не-

которых норм, например пожарных. То есть к началу строительства дом соответствовал всем строительным, техническим и иным нормам и пра­вилам, а в настоящее время - нет

На наш взгляд, решением данной проблемы может служить принятие проекта Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», который внесен на рассмотрение в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации депутатами Государ­ственной Думы В.А. Казаковым, О.Д. Гальцовой, Е.И. Кузьмичевой, А.Е. Хинштейном, членом Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации К.А. Титовым. Законопроектом предлагается установить упрощенный порядок получения разрешения на ввод в экс­плуатацию некоторых многоквартирных домов, которые созданы с на­рушением установленного порядка.

Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов не­движимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», принятые в конце 2004 года, а также Фе­деральный закон от 29.12.04 № 191-ФЗ, вступивший в силу с 01.10.05, который впервые четко установил порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства и определил его аукционную основу, направлены на повышение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, по­вышение доступности приобретения жилья гражданами.

Однако нельзя забывать о том, что до этого момента четкое правовое ре­гулирование отношений по долевому строительству жилья отсутствовало.

Таким образом, уже возникшие проблемы могла бы решить «строи­тельная амнистия».

Регулирование отношений в долевом строительстве жилья и появле­ние «обманутых дольщиков» в настоящее время должно регламентиро­ваться исключительно Федеральным законом от 30.12.04 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Перечень законодательных актов, принятых в Самарской обла­сти, направленных на защиту прав граждан - участников долевого строительства:

Закон Самарской области №13-ГДот27февраля2007года «О МЕРАХ ПО ЗАЩИТЕ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГО­КВАРТИРНЫХ ДОМОВ (ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ) НА ТЕРРИТОРИИ САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ»

Постановление Правительства самарской области № 55 от 25 апре­ля 2007 г. «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ВЕДЕНИЯ РЕЕСТРА УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ (ОБМАНУ­ТЫХ ДОЛЬЩИКОВ) НА ТЕРРИТОРИИ САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ».

Постановление Правительства Самарской области № 71 от 30 мая 2007 г. «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОРЯДКА ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ СУБСИДИЙ (СУБВЕНЦИЙ) УЧАСТНИКАМ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (ТОВАРИ­ЩЕСТВАМ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ) МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ НА ТЕРРИТОРИИ САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ».

Постановление Правительства Самарской области № 241 от 23 ноя­бря 2007 г. «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОРЯДКА ВОЗВРАТА СРЕДСТВ ОБЛАСТ­НОГО БЮДЖЕТА, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ В ЦЕЛЯХ РЕАЛИЗАЦИИ ЗАКОНА САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ «О МЕРАХ ПО ЗАЩИТЕ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДО­ЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ (ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ) НА ТЕРРИТОРИИ САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ».

Конференция «Развитие жилищного строительства в условиях финансово-экономического кризиса», 27 мая 2009 г., Ижевск.